我們認為，政策頻發的窗口已經開啟，行業格局的變化超過2014年，政策發起主體更偏地方，但內容和2014年有相似之處。我們推薦效率和信用兼顧、過去六個月積極拿地的開發企業，推薦房地產服務交易平臺。

事件：中國人民銀行發文，將首套住房商業性個人貸款利率下限，從LPR下調為LPR減20個基點。

誤區之一：本次下限調整相當于按揭貸款利率下降不到20個BP，幅度似乎很小。根據中國人民銀行的統計，2022年3月個人住房貸款加權平均利率是5.49%。根據貝殼研究院的統計，重點城市4月首套房利率為5.17%。此次在按揭貸款定價還遠遠高于LPR的情況之下，率先下調利率下限到4.4%，預計將明顯鼓勵商業銀行合理定價，增加個貸投放。我們認為，按揭貸款利率在短期內還有超過70個BP的下降空間，而不是20個BP.

誤區之二：只有按揭貸款利率的下降，沒有其他政策的配合。本輪政策的特征就是因城施策，各地出臺的放寬限購、限貸、限售、限價的政策層出不窮。在中央政治局會議精神的指導之下，政策放松不斷加速，并不存在配合不足、政策彼此效果抵消的情況。(詳見《房地產行業專題報告——“四限”的可能調整路徑和影響》，2022-05-14)

誤區之三：只調節首套房利率定價下限，改善性需求被忽視。這種看法是錯誤的。首先，一二線城市大量“連環單”的存在，即首套剛需的購置是改善置業實現的前提。其次，多個區域對于首套房的定義已經根據新的政策原則精神有所調整，一些賣舊買新、賣小買大的需求，只要貸款還清，完全可能被視為首套房需求。政策非常重視滿足合理的改善性需求。

誤區之四：居民杠桿率已經很高，且宏觀經濟存在不確定性，故而政策很難取得實際效果。居民的杠桿率整體并不高。人民銀行表示，新房個人住房貸款發放額和新建商品住宅銷售額的比值(即買房杠桿利用率)長期在38%-42%，個人貸款質量整體較好。2022年4月，個人住房貸款同比少增4022億元，減少605億元(即新投放不如償還)。個人杠桿率不斷下降，已經不是政策主動追求的結果，而是社會總體信貸需求不足，居民購房意愿很低。房屋降低負債成本和購置門檻，可能對市場產生直接的正面影響。

風險因素：商業銀行行動遲緩，按揭貸款利率下行不達預期的風險。局部疫情影響售樓處開放的風險。

投資建議：我們認為，當前房地產市場的成長持續性不如2014年，但政策出臺的勢頭類似2014年下半年，競爭格局調整的烈度超過2014年，土地市場機會的持續時間可能超過2014年。我們推薦信用和效率兼備的開發企業，包括保利發展、萬科企業、金地集團、招商蛇口、綠城中國、華發股份、龍湖集團、華潤置地、濱江集團和美的置業。我們也看好明顯受益于“四限”逐漸放開，具備核心競爭力的房地產服務平臺，即貝殼。

（文章來源：中信證券）